ABRA GmbH – Immobilienmakler in Wien, Linz und Krems 

Bei Wohnungsmieten werden zu den Betriebskosten in Österreich – wie beim Mietzins – 10% Umsatzsteuer hinzugefügt. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten 20 % Umsatzsteuer. Bei Büro- und Geschäftsflächen werden zu den Betriebskosten in Österreich – wie beim Mietzins – 20% Umsatzsteuer hinzugefügt. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten ebenfalls 20 % Umsatzsteuer. 

Wann müssen Mieterin und Mieter zum Pinsel greifen und wann nicht, ein häufiger Streitpunkt beim Auszug der Wohnung? Ob Sie  beim Auszug der Wohnung ausmalen müssen oder nicht, ist abhängig davon was in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde.

Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Sie müssen die Wohnung grundsätzlich so zurückgeben, wie Sie sie übernommen haben, ausgenommen von den Spuren üblicher Abnutzung. Sollte sich im Mietvertrag keine Regelung zur Ausmalpflicht findet, dann müssen die Wände in zwei Fällen ausgemalt werden:

Wenn die Abnutzung der Wände über das übliche Maß hinaus geht und/oder wenn die Wände in “ortsunüblicher” Art und Weise gestrichen. 

Wenn Sie die Wände im Wohnzimmer beispielsweise in Rot gestrichen haben, müssen Sie vor dem Auszug für eine dezentere Wandfarbe sorgen. Das gilt aber nur für die betroffenen Wände. Oder aber auch wenn die Kinder ihre Malkünsten an den Wänden versucht haben.  

Vereinbarung zum Ausmalen im Mietvertrag

Sollten Sie in Ihrem Mietvertrag jedoch eine Vereinbarung der Ausmalverpflichtung finden, dann heißt das nicht, dass diese zwangsläufig rechtswirksam ist. Dabei hängt es nämlich davon ab, ob es sich um einen vorformulierten Vertrag handelt und das Ausmalen “aufdrängt” (Bedingung zur Anmietung) oder, ob der Vertrag gemeinsam (Mieter und Vermieter) aufgesetzt wurde und sich beide Vertragspartner darüber verständigt haben.

Variante 1: Vorformulierter Mustermietvertrag

In der Regel wird ein vorformulierter Mietvertrag oder Mustermietvertrag unterzeichnet. Doch viele Klauseln in diesem Bereich sind rechtsunwirksam. Laut OGH (Oberstem Gerichtshof) ist bei dieser Art von Vertrag das Ausmalen beim Auszug rechtlich nicht bindend. Das heißt, dass Mieterin und Mieter nicht dazu verpflichtet sind, die Wohnung beim Auszug auszumalen.

Variante 2: Individuell ausgehandelter Mietvertrag

Verpflichtend ist die Ausmalpflicht aber dann, wenn diese im Mietvertrag individuell ausgehandelt wurden und von beiden Vertragsseiten explizit vereinbart wurde. In diesem Fall reicht nicht aus, nur die verschmutzten, beschädigten oder ortsunüblich verschmutzten Wände zu übermalen. Bei der Wohnungsrückgabe muss die gesamte Wohnung frisch gestrichen sein.

Die Hausverwaltung muss bis zum 30. Juni des Folgejahres die Betriebskosten Jahresabrechnung zu erstellen. Die Abrechnung muss im Haus an geeigneter Stelle (zb. am schwarzen Brett) zur Einsicht für alle Mieter aufliegen. Mieter können auf Wunsch Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege verlangen, bzw. auf Verlangen und zu (ortsüblichen) Kosten des Mieters Kopien davon anfordern.

Ergibt sich bei der Jahresabrechnung ein Guthaben für den Mieter, muss dieses zum übernächsten Zinstermins nach der Abrechnung zurückerstattet werden. Dies gilt natürlich ebenso für eine Nachforderung, diese ist vom Mieter zu bezahlen. Ein neuer Mieter (Nachmieter) muss – obwohl er in diesem Zeitraum nicht in der Wohnung gewohnt hat – eine etwaige Nachforderung bezahlen, denn es gilt folgendes: Derjenige Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter ist, hat diese zu bezahlen. Gibt es aber ein Betriebskostenguthaben, so hat der Nachmieter  Anspruch auf dieses Guthaben.

Seit 1. Jänner 2026 gilt eine neue Mindestbefristung: Vermietet ein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes – etwa eine Immobilienfirma, ein gewerblicher Vermieter oder ein Eigentümer mit mehreren Einheiten und dauerhafter Vermietungsabsicht –, muss der Mietvertrag mindestens 5 Jahre laufen. Private Vermieter ohne Unternehmereigenschaft können hingegen weiterhin Verträge mit der bisherigen Mindestdauer von 3 Jahren abschließen. Die Regelung gilt für Wohnungsmietverhältnisse im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG; gewerbliche Objekte und viele Neubauten außerhalb des MRG sind davon ausgenommen. Ob die 5- oder die 3-Jahres-Grenze greift, hängt dabei vom Eigentümer der jeweiligen Immobilie ab, nicht vom vermittelnden Makler.

Seit dem Bestellerprinzip (in Kraft seit 1. Juli 2023) gilt: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt auch dessen Provision. Beauftragt der Vermieter den Makler, darf die Provision nicht dem Mieter verrechnet werden. Für den Kauf oder Verkauf von Immobilien gilt diese Regel übrigens nicht – dort bleibt die Provisionsaufteilung frei verhandelbar.

Das Gesetz nennt keine fixe Frist, verlangt aber eine Rückzahlung „unverzüglich“ nach Auszug – in der Praxis gelten 2 bis 4 Wochen als angemessen, damit die Wohnung geprüft werden kann. Einbehalten werden darf die Kaution nur bei tatsächlichen Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder bei offenen Mietzahlungen. Die während der Mietzeit angefallenen Zinsen stehen dabei vollständig dem Mieter zu.

Seit 1. Juli 2026 muss der Energieausweis nicht mehr nur bei Neuvermietung, sondern auch bei Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags vorgelegt werden. Neu ist außerdem, dass Inserate statt des bisherigen Gesamtenergieeffizienz-Faktors nun Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und die Energieeffizienzklasse ausweisen müssen. Bereits gültige Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf ihrer regulären zehnjährigen Laufzeit.

Seit 1. Januar 2026 regelt das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) die Inflationsanpassung von Mietzinsen einheitlich: Anpassungen sind nur noch einmal jährlich und frühestens ab 1. April zulässig. Zudem gilt eine Dämpfung – bis 3 % Inflation wird voll weitergegeben, darüber hinaus nur zur Hälfte (bei 4 % Inflation also 3,5 % Erhöhung). Im regulierten Segment (Altbau, Gemeindewohnungen) gelten zusätzlich strengere Obergrenzen: 2026 maximal 1 %, 2027 maximal 2 % Erhöhung.