Bei Wohnungsmieten werden zu den Betriebskosten in Österreich – wie beim Mietzins – 10% Umsatzsteuer hinzugefügt. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten 20 % Umsatzsteuer. Bei Büro- und Geschäftsflächen werden zu den Betriebskosten in Österreich – wie beim Mietzins – 20% Umsatzsteuer hinzugefügt. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten ebenfalls 20 % Umsatzsteuer. 

Wann müssen Mieterin und Mieter zum Pinsel greifen und wann nicht, ein häufiger Streitpunkt beim Auszug der Wohnung? Ob Sie  beim Auszug der Wohnung ausmalen müssen oder nicht, ist abhängig davon was in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde.

Keine Vereinbarung im Mietvertrag

Sie müssen die Wohnung grundsätzlich so zurückgeben, wie Sie sie übernommen haben, ausgenommen von den Spuren üblicher Abnutzung. Sollte sich im Mietvertrag keine Regelung zur Ausmalpflicht findet, dann müssen die Wände in zwei Fällen ausgemalt werden:

Wenn die Abnutzung der Wände über das übliche Maß hinaus geht und/oder wenn die Wände in “ortsunüblicher” Art und Weise gestrichen. 

Wenn Sie die Wände im Wohnzimmer beispielsweise in Rot gestrichen haben, müssen Sie vor dem Auszug für eine dezentere Wandfarbe sorgen. Das gilt aber nur für die betroffenen Wände. Oder aber auch wenn die Kinder ihre Malkünsten an den Wänden versucht haben.  

Vereinbarung zum Ausmalen im Mietvertrag

Sollten Sie in Ihrem Mietvertrag jedoch eine Vereinbarung der Ausmalverpflichtung finden, dann heißt das nicht, dass diese zwangsläufig rechtswirksam ist. Dabei hängt es nämlich davon ab, ob es sich um einen vorformulierten Vertrag handelt und das Ausmalen “aufdrängt” (Bedingung zur Anmietung) oder, ob der Vertrag gemeinsam (Mieter und Vermieter) aufgesetzt wurde und sich beide Vertragspartner darüber verständigt haben.

Variante 1: Vorformulierter Mustermietvertrag

In der Regel wird ein vorformulierter Mietvertrag oder Mustermietvertrag unterzeichnet. Doch viele Klauseln in diesem Bereich sind rechtsunwirksam. Laut OGH (Oberstem Gerichtshof) ist bei dieser Art von Vertrag das Ausmalen beim Auszug rechtlich nicht bindend. Das heißt, dass Mieterin und Mieter nicht dazu verpflichtet sind, die Wohnung beim Auszug auszumalen.

Variante 2: Individuell ausgehandelter Mietvertrag

Verpflichtend ist die Ausmalpflicht aber dann, wenn diese im Mietvertrag individuell ausgehandelt wurden und von beiden Vertragsseiten explizit vereinbart wurde. In diesem Fall reicht nicht aus, nur die verschmutzten, beschädigten oder ortsunüblich verschmutzten Wände zu übermalen. Bei der Wohnungsrückgabe muss die gesamte Wohnung frisch gestrichen sein.

Die Hausverwaltung muss bis zum 30. Juni des Folgejahres die Betriebskosten Jahresabrechnung zu erstellen. Die Abrechnung muss im Haus an geeigneter Stelle (zb. am schwarzen Brett) zur Einsicht für alle Mieter aufliegen. Mieter können auf Wunsch Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege verlangen, bzw. auf Verlangen und zu (ortsüblichen) Kosten des Mieters Kopien davon anfordern.

Ergibt sich bei der Jahresabrechnung ein Guthaben für den Mieter, muss dieses zum übernächsten Zinstermins nach der Abrechnung zurückerstattet werden. Dies gilt natürlich ebenso für eine Nachforderung, diese ist vom Mieter zu bezahlen. Ein neuer Mieter (Nachmieter) muss – obwohl er in diesem Zeitraum nicht in der Wohnung gewohnt hat – eine etwaige Nachforderung bezahlen, denn es gilt folgendes: Derjenige Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter ist, hat diese zu bezahlen. Gibt es aber ein Betriebskostenguthaben, so hat der Nachmieter  Anspruch auf dieses Guthaben.

Die Mindestbefristungsdauer für Wohnungen muss mindestens drei Jahre betragen, egal ob im Alt- oder Neubau. Davor darf ein Vermieter nicht kündigen, der Mieter kann jedoch sehr wohl kündigen. Der Mieter kann nach Ablauf eines Jahres kündigen und muss dann noch die Kündigungsfrist (üblicherweise 3 Monate) einhalten. 

Bei Ein- und Zweifamilienhäuser – welche vom Mietrecht ausgenommen sind – können auch Befristungen unter drei Jahren vereinbart bzw. in den Vertrag geschrieben werden.

Eine Befristung kann nach Ablauf beliebig oft verlängert werden. „Eine Befristung im Voll- und  Teilanwendungsbereich des Mietrechts bedarf immer der Unterschriftlichkeit. 

 Achtung: Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird, geht dieser in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre neuerlich nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.

Die Befristung kann auch Auswirkungen auf die Miethöhe haben. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechts – also wieder im Altbau – kommt es zu einem Befristungsabschlag von 25 Prozent. Im Neubau und bei Einfamilienhäusern senkt eine Befristung die Miete hingegen nicht.